03. Beleggen in vastgoed aan zee

De gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis aan de kust daalde vorig jaar met 6,7 procent, volgens de Notarisbarometer. De barometer wordt opgesteld door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De gemiddelde prijs van een appartement in de kustgemeentes daalde met 1 procent. Voor appartementen aan de dijk (-6,1%) was die daling meer uitgesproken.

De federatie van notarissen voegt er ook aan toe dat er grote verschillen zijn tussen kustgemeenten onderling. Er zijn gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs nog steeg. Het gaat om Koksijde (+4%), Oostende (+4,1%), De Haan (+6,7%), Blankenberge (+8,3%), Heist (+5,5%) en Knokke (+3%). In alle kustgemeenten daalde echter de gemiddelde verkoopprijs van appartementen op de dijk. In Zeebrugge daalde de gemiddelde prijs van een appartement op de dijk zelfs met 17,2 procent. Een appartement op de dijk is wel nog steeds 21 procent duurder dan het gemiddelde appartement in alle kustgemeenten samen.

Vergrijzing

En toch zijn er een aantal factoren die in het voordeel spelen van vastgoed aan de kust. Denk maar aan de  vergrijzing en de immigratie van oudere mensen naar de kustgemeenten. Tussen 2002 en 2012 steeg het aantal 65-plussers die aan de kust wonen met 34,5 procent, zo blijkt uit de recentste cijfers van de Studiedienst van de Vlaamse Regering en het Agentschap Binnenlands Bestuur.

Senioren zijn een interessant huurpubliek. Doorgaans is het risico op wanbetaling niet groot. De locatie is voor oudere huurders wel erg belangrijk. Ouderen wonen graag op wandelafstand van een aantal voorzieningen. Naast het huurrendement, als u verhuurt uiteraard, is er nog de mogelijke meerwaarde bij een verkoop. Beiden worden sterk beïnvloed door de ligging.

Een appartement met zeezicht zal over het algemeen meer kosten dan één zonder zeezicht. Dat weegt enigszins op het huurrendement. Maar de huurprijs die u kan vragen ligt ook hoger, wat dan weer positief is voor het rendement.

Voorspellen

Hoe de prijzen in de toekomst zullen evolueren, valt moeilijk te voorspellen. Er spelen veel factoren: het algemene economische klimaat, de evolutie van de rente, belastingen, de regelgeving, de ruimtelijke ordening en de demografie zijn de belangrijkste.

De rentedalingen van de voorbije jaren, speelden in het voordeel van het rendement op vastgoed. Hoe lager de rente, hoe hoger het bedrag dat potentiele kopers kunnen lenen en besteden aan een aankoop van vastgoed. Momenteel is de rente al zo laag dat dit effect wellicht niet meer zal spelen. De economische factoren zitten ook niet mee.

Op de fiscale stimuli voor vastgoed wordt al een tijdje beknibbeld. Door de zesde staatshervorming werden vanaf 1 juli 2014 de deelstaten (Vlaams gewest, Waals gewest, Brussels Hoofdstedelijk Gewest) bevoegd voor de fiscale voordelen voor de eigen woning. In Vlaanderen liggen de fiscale voordelen voor de eigen woning een pak lager dan vroeger.

Er bestaan ook belastingvoordelen voor wie vastgoed koopt als tweede woning. Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen het belastingvoordeel voor de betaalde kapitaalaflossingen en de premies van een schuldsaldoverzekering enerzijds en het belastingvoordeel voor de intresten anderzijds.

Vlaanderen verlaagde de woonbonus voor de enige eigen woning, maar verhoogde het voordeel voor een tweede woning die als hoofdverblijfplaats dienst doet. Het bedrag aan kapitaalaflossingen en premies dat fiscaal kan benut worden bedraagt 2.280 euro. De belastingvermindering bedraagt 30 procent van dat bedrag. Het brengt de maximale belastingbesparing op 684 euro. Daarnaast is er nog een belastingvermindering van 40 procent voor de intresten. Die intrestaftrek levert al gauw een voordeel op van 500 euro of meer per persoon. Daardoor bedraagt het fiscaal voordeel voor zo’n tweede verblijf aan de kust ongeveer 1.184 euro per persoon.

Voor een tweede verblijf in Vlaanderen, Wallonië of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dat niet dienst doet als hoofdverblijfplaats, is de federale overheid bevoegd om het fiscale voordeel toe te kennen. Dat voordeel bedraagt 30 procent van de kapitaalaflossingen tot maximaal 2.260 euro, of 678 euro per persoon per jaar. Naast de vermindering voor kapitaalaflossingen zijn ook de intresten fiscaal aftrekbaar. Die aftrek kan oplopen tot meer dan 1.000 euro per koppel.

De waardestijging van vastgoed met zicht op zee was de voorbije decennia groter dan bij vastgoed zonder zeezicht. De 67 kilometer kustlijn is zo goed als vol gebouwd. Er kan niet zoveel vastgoed met zicht op zee meer bijkomen. Momenteel daalt de gemiddelde waarde van appartementen met zeezicht meer dan die van appartementen zonder zeezicht. Dat komt vooral omdat appartementen op de dijk doorgaans ouder zijn, dan het leeuwendeel van het andere vastgoed aan zee. Ze zijn met andere woorden vaak aan een opknapbeurt toe. Al moet gezegd dat veel eigenaars al investeringen achter de rug hebben, zodat het helemaal niet zeker is dat de prijzen van appartementen met zeezicht de komende jaren nog zullen zakken.

Nadelen

Maar dat brengt ons naadloos bij de nadelen van vastgoed aan zee. Aan elke vastgoedbelegging zijn naast de aankoopprijs nog bijkomende kosten verbonden: (gemeente)belastingen, onderhouds- en beheerskosten.

Er zijn een aantal wettelijke verplichtingen waaraan een verhuurder moet voldoen: verplichte modernisering van de liften, isoleren van het dak, enzovoort. Bij een appartement moet u naast een regelmatige modernisering van de private delen ook rekening houden met de nodige renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen:  de gevel, de terrassen, verven van de gangen, het dak,… Vaak wordt daar met mondjesmaat een spaarreserve voor opgebouwd door alle mede-eigenaars.

Daar komen nog de onroerende voorheffing bij, de belasting op tweede verblijven, de brandverzekering, de kosten van de syndicus en de gemeenschappelijke kosten. Dat loopt al snel op tot 300 euro per maand. En er is ook altijd nog het risico op leegstand en wanbetaling.

Verhuren

Wie een tweede verblijf bezit (aan zee of elders) moet het kadastrale inkomen (K.I.) van dat tweede verblijf ook elk jaar invullen op de belastingaangifte. De belastingberekening hierop gebeurt tegen uw marginale tarief (meestal 45 of 50 procent) en is voor een tweede verblijf gebaseerd op het geïndexeerde K.I. verhoogd met 40 procent.

Verhuurt u de woning gemeubeld, dan wordt 40 procent van het kadastraal inkomen als "roerend" beschouwd ( voor het meubilair). Op de helft van dat bedrag betaal je 15 procent belastingen. Op het resterend gedeelte van het kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent, wordt u eveneens belast aan de marginale aanslagvoet.

Indien u nog een lening hebt lopen om de woning af te betalen, kan u de betaalde interesten aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten. Als de huurder de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan wordt u belast op het netto-onroerend inkomen. Dit komt overeen met de ontvangen huurinkomsten verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent van de huurinkomsten, met een maximum van 2/3 van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor aanslagjaar 2015 (inkomsten 2014) bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 4,23.

Tot slot

De prijzen van appartementen aan de kust zijn de voorbije 30 jaar met 6,2 procent per jaar gestegen. Dat is 0,3 procent beter dan het gemiddelde voor heel België. Als we ook rekening houden met het huurrendement, dan presteert een appartement in het binnenland zelfs beter dan een kustappartement.

Ook een korf Belgische aandelen deed het met een winst van 10,3 procent per jaar de voorbije 30 jaar een stuk beter.

Vastgoedexperts menen dat de prijzen van de tweede verblijven in ons land de komende jaren onder druk zullen blijven. Vooral de concurrentie van het buitenland speelt een nadelige rol onder andere omdat het vliegtuigtickets steeds goedkoper worden en de prijzen in het Middellandse Zee-gebied sterk zijn gedaald. Twintig jaar geleden hadden 90.000 Belgen een tweede verblijf in het buitenland. Vandaag zijn er dat meer dan 140.000. Brusselaars en Walen kopen momenteel zelfs vaker een tweede verblijf in het buitenland dan in België.

Follow Us

Twitter icon
Facebook icon

Copyright 2015 - 2016 - Disclaimer - Over ons - PrivacyContact

Back to Top