04. Beleggen in garages

Kenners beweren dat voor een belegging in vastgoed slechts drie zaken van belang zijn: de ligging, de ligging en de ligging. Inderdaad, vastgoed is immobiel. Je kun het, per definitie, niet verplaatsen? Dus is de keuze van de ligging essentieel. Dat geldt ook voor garages. Een belegger moet proberen te profiteren van de parkeerbehoefte van werkenden en bewoners. Ideaal is een veilige, overdekte locatie op een goed bereikbare plek. De verhuurmogelijkheden zijn in dat geval ruimer.

Het te investeren bedrag valt doorgaans wel mee. Met wat geluk kunt u al een goed gelegen garage (in een drukke buurt) kopen voor ± 15.000 euro, maar de ‘gemiddelde’ garage in Vlaanderen kost ongeveer 20.000 euro (22.000 euro in Brussel en maar 12.000 euro in Wallonië). Al bestaan veel duurdere garages in de stadskernen bijvoorbeeld of aan de kust. Aan de westkust (Nieuwpoort, Koksijde) moet je voor een degelijke garage 50 à 60.000 euro neertellen. Kom je in de nabijheid van Knokke, dan spreken we over 100.000 euro en meer.

Minder dan bij ander vastgoed speelt de toestand van het gebouw een rol, maar toch is het belangrijk de staat van het dak en de poort aan een grondige inspectie te onderwerpen. Zo voorkom je problemen met je huurder.

Die huurder is natuurlijk een sleutelfiguur in het verhaal. Zorg het liefst voor betrouwbare en kapitaalkrachtige huurders. Niets is zo irritant als elke maand achter de huur aan moeten zitten. Daarom worden garages vaak verhuurd op jaarbasis, vooraf te betalen. 

 

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Gemiddelde maandelijkse huurprijs

58€

61€

62€

64€

66€

67€

68€

Procentuele stijging

 

+3,4%

+2,8%

+3,4%

+2,1%

+2,2%

+2,1%

Bron: FOD Economie

Wie 15.000 euro betaalt voor een garage en de gemiddelde huurprijs ontvangt (68 euro per maand), haalt daarmee een rendement van 5,4%. Niet slecht, maar een tiental jaren geleden bedroeg dat rendement nog makkelijk het dubbele omdat de aankoopprijs van een garage toen minder dan de helft bedroeg.

Neem als vuistregel dat het gemiddelde brutorendement van garages in Vlaanderen momenteel 4,5% bedraagt, in Brussel 5,50% en in Wallonië 7%. Aan de kust is dat echter amper 2,5%. Daar staat tegenover dat de gemiddelde waardestijging aan de kust de voorbije jaren aanzienlijk groter was dan in het binnenland.

De juridische aspecten

De zogenaamde Woninghuurwet van 20 februari 1991 heeft uitsluitend betrekking op woningen die voor de huurders als hoofdverblijfplaats dienen. Voor garages geldt die wet niet. Huurt of verhuurt u een garage, dan valt uw overeenkomst onder de artikelen 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek, ook het gemeen huurrecht genoemd. De (opzeggings)regels zijn veel strenger voor de woninghuur dan voor het gemeen huurrecht. Bovendien gelden een heel aantal andere regels niet, zo hoeft bvb een plaatsbeschrijving niet.

Belasting

Verhuurt u een garage aan een privépersoon die het gebouw volledig huurt voor privégebruik, dan wordt u enkel belast op het (met 40% verhoogde) geïndexeerde kadastraal inkomen. Het heeft dus geen belang hoeveel huur u effectief ontvangt. Heeft uw garage bv. een KI van € 100, dan wordt u belast op € 216,45 (1,5461 x 100 x 1,4), ongeacht de werkelijk ontvangen huurgelden. Als de huurder de betaalde huur geheel of gedeeltelijk aftrekt als beroepskosten, dan zal de fiscus de huur beschouwen als professionele verhuring en wordt u belast op de werkelijke huur die u ontvangt (min 40% forfaitaire kostenaftrek). Dat zal uiteraard veel minder interessant zijn voor de verhuurder.

Meerwaarden gerealiseerd op vastgoed in het kader van het normale beheer van een privé-vermogen zijn in principe niet belastbaar. Maar er bestaan uitzonderingen. Bijvoorbeeld bij gebouwen die binnen de vijf jaar na de aankoop weer verkocht worden. Of ook bij gebouwen die verkregen zijn door schenking en binnen de drie jaar na de akte van schenking of binnen vijf jaar (bij de verkrijging onder bezwarende titel) worden verkocht. Die meerwaarde is dan belastbaar aan 16,50%.

De registratie

Bij de aankoop van een garage zijn registratierechten verschuldigd (10% in het Vlaamse Gewest, 12,5% in het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

Bovendien moet het huurcontract van een garage geregistreerd worden binnen de 4 maanden. Partijen kunnen in volle contractuele vrijheid bepalen wie de registratieplicht, het registratierecht en de eventuele boetes ten laste neemt. U betaalt een registratierecht van 0,2 % op de totaal verschuldigde huurprijs voor de duur van het contract (van bepaalde duur) en op de lasten die aan de huurder zijn opgelegd. In geval van laattijdige registratie moet u een boete betalen.

Zelfs als particulier bent u btw-plichtig als u een garage, een box of een autostaanplaats verhuurt. Dat wil zeggen dat u bij het btw-controlekantoor van uw woonplaats een btw-nummer moet aanvragen. U moet dan de btw aanrekenen aan uw huurders, periodieke btw-aangiften indienen en de de aan uw huurders aangerekende btw doorstorten naar de Staatskas.

Anderzijds kunt u de btw in aftrek brengen die u betaald heeft op de goederen en diensten die u geleverd werden in het kader van de verhuur.

Dat is de regel, maar daar bestaan uiteraard uitzonderingen op. Als u niet btw-plichtig bent door een andere economische activiteit en uw jaarlijkse omzet uit de huurinkomsten niet hoger is dan 15.000 euro, kunt u een genieten van de vrijstellingsregeling. U moet dan nog steeds een btw-nummer aanvragen, maar u bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen zoals het aanrekenen van btw aan uw huurders.

Follow Us

Twitter icon
Facebook icon

Copyright 2015 - 2016 - Disclaimer - Over ons - PrivacyContact

Back to Top