06. Nu een appartement aan zee kopen?

Is het nu een geschikt moment om een appartement aan zee te kopen als belegging? Hoe is de situatie op de vastgoedmarkt momenteel en wat zijn de perspectieven? Als u nu een appartement koopt, waar koopt u dat dan het best?

Er staat momenteel een recordaantal kustappartementen te koop. Dat heeft ondermeer te maken met het grote aanbod van nieuwe projecten enerzijds en met de afwachtende houding van potentiele kopers. Die worden vaak voorgehouden dat de prijzen verder zullen zakken. Maar klopt dat wel?

Vorig jaar was niet makkelijk voor de kustappartementen. Door de crisis zakte de prijs van vele appartementen. Sinds het begin van de financiële crisis bedroeg de gemiddelde waardevermindering 8%. Vooral de duurdere appartementen daalden in waarde (met 10 tot 15%). Maar sinds begin dit jaar is alweer beterschap merkbaar.

De prijs van het vastgoed wordt bepaald door de wet van vraag en aanbod. Voor kustappartementen is het aanbod sowieso beperkt. Appartementen met frontaal zeezicht zijn het zeldzaamst. De Belgische kust strekt zich nu eenmaal uit over slechts 67 km en bovendien mag lang niet overal gebouwd worden. Dergelijke appartementen zijn en blijven dus schaars. De kans dat hun waarde gevoelig daalt, is vrijwel onbestaand.

Ook voor appartementen met lateraal zeezicht (zijdelings) is niet onbeperkt ruimte. Het is materieel onmogelijk dat er nog veel bijkomen. Een waardedaling, als die er al is, kan daardoor nooit lang duren. Maar goed, hier zijn, voor wie enig speurwerk verricht, soms koopjes te doen.

De enige mogelijke stijging van het aanbod moet dus komen van appartementen in tweede lijn en verder. En daar is de voorbije jaren werk van gemaakt. Het aanbod van dergelijke appartementen is fenomenaal gestegen. Daarbij is het belangrijk te weten dat dit aanbod steeds met een paar jaar vertraging reageert op de gewijzigde vraag. Wanneer de crisis uitbrak in 2009 waren heel wat projecten in volle aanbouw. Toen de vraag stokte, bleef het aanbod toenemen. Gevolg: onevenwicht met prijsdalingen tot gevolg. In de meeste kustgemeenten worden dergelijke nieuwe projecten aangeboden tegen prijzen die dateren van voor de crisis. Uit recente cijfers blijkt dat de werkelijk gerealiseerde verkoopprijzen snel 10 tot 15% lager liggen dan die vraagprijzen. Mogelijkheden voor koopjesjagers dus.

Maar niet overal verloopt het prijsniveau op dezelfde wijze. In drie van de negen kuststeden en -gemeenten is de ‘referentieprijs’ van een zo goed als instapklaar appartement gedaald; Blankenberge (-1%), Oostende (-4 %) en De Panne (-5%). Een ‘referentie-appartement’ met twee slaapkamers kost er respectievelijk 208.000 euro, 225.000 euro en 210.000 euro. Maar in de andere zes kustgemeenten bleef de prijs stijgen, in Bredene zelfs met 16%.

Bovendien zijn de prijsdalingen in bepaalde gemeenten relatief. In vijf jaar tijd is de referentieprijs voor een kustappartement gestegen met 20% (De Panne) tot zelfs 50% (De Haan-Wenduine). Voor 200.000 euro kunt u nog moeilijk een ruim appartement aan zee vinden. Het is voorbije decennia gebleken dat het vastgoed aan de kust zelfs nog beter stand houdt in zwakke economisch tijden dan het binnenland.

Aan de kust zakken de prijzen weinig of niet omdat een kustappartement voor veel eigenaars meer is dan een gewone eigendom, het is ook een stukje plezier. Bovendien is de rente erg laag. Mensen zijn daarom nog minder geneigd om hun tweede verblijf te verkopen, integendeel: er zijn de laatste tijd steeds meer mensen die eigendom willen kopen aan de kust.

Heel wat belastingbetalers hebben hun geld gerepatrieerd na de fiscale amnestie. Met dat geld werden vaak eigendommen aan zee gekocht. Ook dat zorgt voor stijgende vraag en dus aanhoudende opwaartse prijsdruk.

In De Panne en Nieuwpoort stijgen de transacties het meest. Het zwaarst getroffen door de crisis waren Zeebrugge, Heist-aan-Zee en Bredene. Knokke en Oostende zijn respectievelijk goed voor 15 en 25 % van alle transacties. Opvallend daarbij is dat enkel in Knokke en Heist-aan-Zee de appartementenprijzen boven het kustgemiddelde liggen. Met beide gemeenten niet meegerekend, kost een appartement er gemiddeld 175.000 euro. Een appartement is het goedkoopst in Bredene en Middelkerke. Ook Nieuwpoort, Oostende en Middelkerke zitten onder het gemiddelde.

De positieve trend van het kustvastgoed mag echter niet aanzetten tot dagdromen. De periode dat men met een appartement aan de kust op korte tijd fenomenale winsten kon boeken, is voorbij. Er was een tijd dat de eigenaars hun lening in 15 tot 20 jaar konden afbetalen met de opbrengst van de seizoenverhuring. Maar die tijd is voorbij. Reken momenteel op een rendement van een kleine 3%.

Gemiddeld zijn de maanden juli en augustus samen goed voor 60 tot 70 % van de volledige jaarinkomsten. Wie ook tijdens de wintermaanden huurders wil aantrekken, moet zich focussen op badplaatsen die ook tijdens die periode één en ander te bieden hebben: cultuur, gastronomie, sport,… Tussen haakjes; het golf- en recreatieterrein in Oostduinkerke (Koksijde) kan een bijkomende troef vormen. Een tip?

Hou bij een vakantieappartement ook rekening met een heel pak kosten; het meubilair moet regelmatig vervangen worden (vergeet ook de belasting niet bij gemeubelde verhuring), de zoute lucht tast het buitenschilderwerk sneller aan, de (bijna noodgedwongen) verhuurkantoren souperen gemiddeld 15% van de huuropbrengsten op.

Knokke en dan vooral Het Zoute zijn de duurste gemeenten om te huren. In het hoogseizoen betaalt u in Het Zoute tot 3.300 euro op maandbasis voor een appartement met één slaapkamer en tot 5.500 euro voor drie slaapkamers. In Nieuwpoort is dat 1.200 tot 2.500 euro per maand. Kortere verblijven, een week, veertien dagen, zijn altijd relatief duurder.

Conclusie

Het lijkt nu een geschikt moment om een kustappartement te kopen. De rente is historisch laag. De crisis heeft de prijzen slechts matig beïnvloed. Toch zijn koopjes te vinden, vooral bij de nieuwbouwprojecten. Van dumpingprijzen is echter geen sprake. Maar voor wie een vastgoedinvestering beschouwt als een belegging voor de langere termijn, hoeft dat geen probleem te zijn.

De grotere badsteden bieden meer kans op een langere verhuurperiode. De hoogste huurgelden worden betaald in gemeenten met de duurste vastgoedprijzen. De Belgische kust biedt voor elk wat wils; van het mondaine en dure Knokke tot het gemoedelijke en zachter geprijsd Middelkerke.

Follow Us

Twitter icon
Facebook icon

Copyright 2015 - 2016 - Disclaimer - Over ons - PrivacyContact

Back to Top